Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique et pourquoi le choisir pour un projet agrivoltaïque ?

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Le bail emphytéotique est un outil juridique puissant qui permet d'exploiter un terrain sur le long terme tout en offrant des avantages significatifs au bailleur et au locataire. Dans cet article, découvrez en quoi consiste ce type de contrat, ses spécificités, ainsi que ses applications idéales, notamment dans le cadre de projets innovants comme l’agrivoltaïsme.

Le bail emphytéotique : qu’est-ce que c’est ?

Par définition, un bail emphytéotique, aussi appelé emphytéose, est un contrat notarié de longue duré. Ce dernier lie le bailleur (propriétaire du bien) à un locataire (emphytéote). C’est un contrat généralement passé avec une collectivité locale et un investisseur, bien qu’il soit aussi possible de le faire entre particuliers.

Une emphytéose peut se contracter pour une durée minimale de 18 ans et maximale de 99 ans en France. Chaque pays à ses propres règles. La Belgique, par exemple, a fixé la durée minimale à 27 ans pour une durée maximale de 99 ans. Souvent, un bail emphytéotique dure en moyenne 30 ans pour maximiser la rentabilité du locataire.

Quels sont les droits et obligations du preneur et du bailleur dans un bail emphytéotique ?

Pour chaque partie signataire, l'emphytéose présente des avantages et des inconvénients.

Les droits et obligations du bailleur

Une emphytéose est la solution idéale pour un propriétaire de terrain qui souhaite augmenter la valeur de son bien à moindre coût. La longue durée de ce type de bail lui procure aussi une sécurité financière.

Si le propriétaire ne peut pas se permettre d’exploiter une zone riche en potentiels, le bail emphytéotique est un moyen d’y parvenir. En effet, à sa conclusion, le bailleur pourra récupérer son terrain ainsi que toutes constructions faites dessus.

Durant toute la durée du contrat donc, le propriétaire terrien cède la jouissance de son bien à l’emphytéote. Cette cessation de jouissance doit être limitée précisément en termes de superficie sur le terrain.

Les droits et obligations de l’emphytéote

Grâce à ce type de bail, l’emphytéote dispose de la quasi-propriété du bien en question. Il a également un droit d’usufruit. Cela signifie qu’il est seul à pouvoir tirer bénéfice de son exploitation. En échange d’un loyer unique ou annuel, le locataire peut procéder à des transformations et construction, seulement si cela permet une valorisation du terrain. Il a comme obligation de régler les taxes foncières et charges de copropriété.

L’emphytéote est soumis à certaines limites dans ses actions. Il lui est interdit de sous-louer le terrain sans l’accord du propriétaire. D’ailleurs, cela peut conduire à l’annulation du bail. Il en est de même pour la vente de ses droits sur l’emphytéose ou les travaux qui font décroître la valeur du bien.

Quels sont les inconvénients possibles d’un bail emphytéotique pour le preneur ?

Une emphytéose présente des risques pour le locataire, à savoir :

• qu’il est dans l’obligation de valoriser de manière continue le terrain grâce à des travaux tout au long du contrat. Et cela est même s’il n’en tire aucune rentabilité. Il doit céder ses droits à un autre investisseur pour se désengager.

• que son non-renouvellement signifie tout d’abord que l’emphytéote doit quitter les lieux. En plus, si ses dépenses n’ont pas été amorties pendant la durée du contrat, il risquera de se retrouver devant une perte financière conséquente.

Que se passe-t-il quand un bail emphytéotique prend fin ?

Arrivé à conclusion, 3 options se présenteront :

• tout d’abord, l’emphytéote restitue le bien dans son état initial. Cela implique la démolition de toutes les infrastructures et doit être précisé dans le bail.

• ensuite, le propriétaire récupère son bien avec toutes les installations présentes. C’est le cas de figure le plus habituel. Le bail donc lui a permis de valoriser son terrain sans investir.

• enfin, le bail est renouvelé. Selon le Code rural, une emphytéose n’est pas à tacite reconduction. Cela veut dire qu’il faudra en signer une nouvelle.

  
  

Le bail emphytéotique est-il compatible avec un projet agrivoltaïque ?

Pour un projet photovoltaïque, un bail emphytéotique est préférable à un bail rural. En effet, ce premier permet une plus grande liberté d’action au locataire, car il lui procure une quasi-propriété du bien ainsi que la jouissance des revenus générés par la centrale solaire. Pour rappel, un bail rural est un bail traditionnel qui lie l’exploitant au bailleur. Ce type de bail est contraignant pour le locataire parce qu'il présente des insuffisances. On peut citer comme exemple la mise en place d’un système qui allie exploitation agricole et production d’énergie solaire.

En conclusion, le bail emphytéotique est une option stratégique pour valoriser un terrain sur le long terme, en particulier pour des projets innovants comme l’agrivoltaïsme. Cependant, une négociation bien menée est essentielle pour en tirer pleinement profit.

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Sources :
https://www.louersonterrain.fr/post/centrale-solaire-tout-savoir-sur-le-bail-emphyteotique
https://www.legalplace.fr/guides/bail-emphyteotique/
https://www.hosman.co/bail-emphyteotique-tout-comprendre

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